Lieber alter Charme statt moderner Neubau?

Denkmalimmobilien, auch als Denkmalschutzimmobilien bezeichnet, erfreuen sich auch im Jahr 2024 großer Beliebtheit, da sie nicht nur ein einzigartiges Flair bieten, sondern auch erhebliche steuerliche Vorteile für Käufer und Eigennutzer mit sich bringen. Dieser Artikel beleuchtet die steuerlichen Aspekte des Erwerbs von Denkmalimmobilien und hebt die Bedeutung dieser einzigartigen Immobilien für die Bewahrung des kulturellen Erbes hervor.

Die Denkmalschutz-AfA (Absetzung für Abnutzung) ermöglicht es Käufern denkmalgeschützter Immobilien, ihr zu versteuerndes Einkommen erheblich zu reduzieren. Dies resultiert in einer bedeutenden Ersparnis an Steuern, da die AfA eine "Verringerung des zu versteuernden Einkommens" bewirkt.

Es ist jedoch entscheidend zu beachten, dass nicht jede Sanierungsmaßnahme von der Steuer absetzbar ist. Ferner sollten Investoren sich über die zeitlichen Vorgaben informieren, die sowohl für Sanierungsarbeiten als auch für die anteiligen Anschaffungskosten gelten. Die Denkmalimmobilien sind in dieser Hinsicht anspruchsvoll und erfordern eine genaue Einhaltung der steuerlichen Bestimmungen.

Denkmalimmobilien zeichnen sich nicht nur durch ein außergewöhnliches Flair aus, sondern repräsentieren auch einzigartige Zeugnisse unserer Kultur und Geschichte. Das Wohnen in historischen Gebäuden ist nicht nur im Trend, sondern auch äußerst begehrt. Von allen Immobilien in Deutschland zählen nur etwa eine Million zu den Denkmalimmobilien. Somit ist eine Wertsteigerung bei Immobilien unter Denkmalschutz nahezu garantiert. Solche Immobilien sind nicht nur in Metropolen, sondern auch in ländlichen Gebieten, wie Gutshöfen, Herren- und Bauernhäusern, zu finden.

Die Regierung erkennt die Herausforderungen bei der Sanierung denkmalgeschützter Gebäude an und hat steuerliche Anreize geschaffen, um private Investoren zu motivieren und finanziell zu fördern. Die Denkmalschutz-AfA ist eine solche Möglichkeit, das zu versteuernde Einkommen zu reduzieren und somit bares Geld zu sparen.

Die Denkmalschutz-AfA bietet den Vorteil einer deutlich höheren Abschreibung im Vergleich zu Gebäuden ohne Denkmalschutz. Dies gilt sowohl für Vermieter als auch für Selbstnutzer. Bei Gebäuden ohne Denkmalschutz beträgt die Abschreibung 2% über einen Zeitraum von 50 Jahren, während sie bei Immobilien, die vor 1925 erbaut wurden, 2,5% über 40 Jahre beträgt. Diese Regelung ist jedoch ausschließlich für Kapitalanleger gültig, die ihre Denkmalimmobilien vermieten.

Kapitalanleger haben die Möglichkeit, die Sanierungskosten über acht Jahre mit 9% pro Jahr und anschließend über weitere vier Jahre mit 7% pro Jahr von der Steuer abzusetzen. Dies verdeutlicht, warum eine Investition in Denkmalimmobilien nur dann wirtschaftlich sinnvoll ist, wenn sie diese mindestens zwölf Jahre behalten und nicht kurzfristig veräußern möchten. Die Abschreibung kann nicht auf einen neuen Käufer übertragen werden.

Selbstnutzer können ebenfalls von der Denkmalschutz-AfA profitieren, indem sie neun Jahre lang 10% der Sanierungskosten steuerlich absetzen können.

Vor Beginn der Sanierungsarbeiten sollte der Immobilienerwerb abgeschlossen sein. Beachtenswert ist zudem, dass bei Denkmalabschreibungen nur das Gebäude und nicht das Grundstück berücksichtigt wird. Dies liegt daran, dass Gebäude im Laufe der Zeit abgenutzt werden, während bei Grund und Boden keine Wertminderung durch Abnutzung auftritt. Es ist von entscheidender Bedeutung, die AfA vor Beginn der Sanierungsarbeiten zu beantragen, da nachträgliche Bescheinigungen von Behörden nicht ausgestellt werden dürfen. Darüber hinaus sind nicht alle Sanierungsmaßnahmen absetzbar. Beispielsweise werden Umgestaltungen von Garten- oder Parkanlagen, die nicht direkt dem Erhalt des Gebäudes dienen, nicht gefördert. Alle geplanten baulichen Veränderungen müssen im Vorfeld der Arbeiten mit der Denkmalschutzbehörde im Bauamt der jeweiligen Stadt oder Gemeinde abgestimmt werden.

Für Denkmalimmobilien gibt es im Jahr 2024 keine neuen steuerlichen Regelungen. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Zinsen gestiegen sind und Banken höhere Anforderungen an Darlehensnehmer stellen. Dies betrifft jedoch alle Arten von Immobilien. Interessanterweise gibt es im Neubausegment eine bemerkenswerte Entwicklung. Alle Immobilien, die im Jahr 2023 oder später fertiggestellt werden, können mit 3% anstatt der bisherigen 2% abgeschrieben werden. Die Abschreibungsdauer wird ebenfalls von 50 auf 33 Jahre verkürzt. Diese neuen Regelungen gelten ausschließlich für vermietete Objekte und zielen auf Investoren ab, die ihr Kapital in den Mietwohnungsbau investieren möchten, da in Deutschland ein erhöhter Bedarf an Mietwohnungen besteht.

Nur bei Denkmalimmobilien haben auch Selbstnutzer Zugang zu den AfA-Regelungen, weshalb sie nach wie vor eine attraktive Möglichkeit für Steuerabschreibungen darstellen und gleichzeitig zur Bewahrung des historischen Stadtbilds beitragen.